Вторник 22 августа 2023 г.
Титул (Title Deed (англ.), Taşınmaz Mal Koçanı (турец.)) – это документ о праве собственности на недвижимость в Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК).
В Турецкой Республике Северного Кипра (ТРСК) существует 5 видов титулов:
Турецкий титул (Türk Koçanı) – право собственности на недвижимое имущество, которое до 1974 года принадлежало турко-киприотам.
До войны 1974 года население острова было неоднородным и две основные диаспоры греков-киприотов и турков-киприотов смешанно проживали на всей территории Кипра. Соответственно и те, и другие владели земельными участками в местах проживания. После разделения острова на две части и переселения населения по национальному признаку имущество сменило своих владельцев.
13 февраля 1975 года было образовано Турецкое Федеративное Государство Кипра (ТФГК)1, просуществовавшее до 1983 года. 15 ноября 1983 года решением Парламента ТФГК прекратило свое существование и на смену ему пришла Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК).
Правительство Турецкого Федеративного Государства Кипр (1975–1983г.г.) в 1977 году приняло Закон 41/1977 о распределении земель2 на территории современного ТРСК и оформлении прав собственности. Те граждане, у которых на руках были титулы на земли на территории современного ТРСК, выданные до 1974 года, получили новые документы с пометкой «Турецкий титул». Остальные жители северного Кипра получили земельные наделы в качестве компенсации потерь, понесенных в результате войны, или в качестве помощи или награды Правительства Турецкого Федеративного Государства Кипр.
Обменный титул (Eşdeğer Koçanı) – право собственности на недвижимое имущество, предоставленное Правительством турко-киприотам, потерявшим во время переселения с юга на север свое движимое и недвижимое имущество, а также бизнес.
Основой для предоставления данных наделов земли было несколько показателей, описанных в п.3 Закона 41/1977 о распределении земель. Во-первых, земельные наделы предоставлялись турко-киприотам, во-вторых, только тем, которые документально подтвердили наличие движимого и недвижимого имущества или работавшего бизнеса на территории современной Республики Кипр.
В обмен на предоставленные документы заявители получали баллы (puan), которые могли в последствии обменять на участок земли или готовое строение. Комитет по распределению земель(İskan Komitesi) 3 на основе заявки гражданина ТРСК выделял недвижимое имущество и оформлял на имя нового владельца право собственности. Данное право собственности имело пометку «Обменный титул», что означало обмен полученных баллов на недвижимое имущество.
Комитет по распределению земель действует до сих пор и по-прежнему занимается распределением оставшихся участков земли. Последние изменения в Закон 41/1977 о распределении земель были внесены в 2018 году.
Выделенный (Тахсис) титул (Tahsis Koçanı) – право собственности на недвижимое имущество, предоставленное Правительством ТФГК турко-киприотам, не имевшим имущества на территории Южного Кипра, а также переселенцам из континентальной Турции.
Выдачей земельных наделов также занимался Комитет по распределению земель опираясь на пункты Закона 41/1977. Основное отличие данного титула от Обменного, это отсутствие оценки в баллах эквивалента имущества на Южном Кипре. Поскольку такового имущества не имелось, выдача земель происходила для поддержания жизни населения и его обустройства в новой стране, на данных титулах ставилась пометка «Выделенный титул».
Моджахед титул (Mücahit Koçanı (турец.)) – право собственности на недвижимое имущество, предоставленное Правительством Северного Кипра, семьям военных, погибших или получивших инвалидность во время военных действий 1974 года (Закон 41/1977 п.2(1).52/1995 (b)).
Правительство Турецкого Федеративного Государства Кипр в условиях обустройства населения на новых территориях, не могло обойти вниманием, тех кто поддерживал мир на острове. Семьи турецких и кипрских военных так же получили баллы (Mücahit Puan) которые могли обменять на недвижимое имущество. Данные баллы не были подкреплены имуществом на южном Кипре, они выдавались за заслуги перед отечеством. Расчет баллов основывался на количестве членов семей пострадавших военных, заслугах военных, их смерти или степени инвалидности. Выданные титулы получили пометку «Моджахед Пуан».
Английский титул (İngiliz Koçanı (турец.)) – право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее гражданам Великобритании до 1974 года.
Очень редкий титул на территории ТРСК, но встречающийся в продаже. Правительство ТРСК не лишило граждан Великобритании их недвижимого имущества4. На основании заявлений собственников все старые титулы были переоформлены на их владельцев. В Земельном Кадастре у таких титулов имеется пометка «Английский титул».
Правовой статус всех земель на территории ТРСК определен в п.159 Конституции ТРСК(Anayasa)5. Согласно данного пункта недвижимое имущество принадлежащее Правительству Кипра до 16 августа 1960 года, а именно – всё недвижимое имущество на территории образованного 13 февраля 1975 года Турецкого Федеративного Государства Кипр, включая военные части и объекты военного назначения обозначенные в Соглашении 1960 года, являются собственностью Турецкой Республики Северного Кипра.
В п.117 дела Demopoulos and Others v. Turkey6 рассмотренного Гаагским судом по правам человека 01 марта 2010 года указано, что «.. в прецедентной практике Суда нет прецедента в поддержку предложения о том, что Договаривающееся Государство должно проводить общую политику возврата собственности владельцам без учета текущего использования или занятия рассматриваемой собственности.»
Также в решении Гаагского суда говорится о реституции и выплатах компенсаций греко-киприотам. Данные выплаты проводятся Комиссией по недвижимому имуществу ТРСК, учрежденной в ТРСК согласно решения Гаагского суда, Xenides-Arestis v. Turkey7, рассмотренного 02 сентября 2004 года.
Комиссия по недвижимому имуществу (Taşınmaz Mal Komisyonu)8 ТРСК рассматривает требования о реституции, компенсации и обмене в соответствии с положениями закона № 67/20059. Цель Комиссии удовлетворить законные требования владельцев собственности без ущерба для прав общины турко-киприотов.
По состоянию на 11 августа 2023 года в Комиссию было подано 7.324 заявления, из которых 1.423 завершились мировым соглашением, а 34 – находятся в стадии официальных слушаний. Комиссия присудила заявителям 396.363.257 фунтов стерлингов в качестве компенсации.
10 февраля 2023 года Правительство ТРСК внесло изменения в регламент Закона о Кадастровых налогах и сборах 115-2023. Согласно п.3 (с) иностранцы должны оплачивать 3% от стоимости приобретаемого имущества в фонд Комиссии по недвижимому имуществу. Средства данного форда используются на выплату компенсаций греко-киприотам. Таким образом, юридически, каждый иностранец, приобретая недвижимое имущество на Северном Кипре выплачивает Южному Кипру компенсацию за свой объект недвижимости.
Какой вывод можно сделать из вышесказанного? Нет оснований беспокоится за безопасность своего имущества на Северном Кипре. Государство ТРСК проводит необходимые работы для решения вопросов о компенсации имущества их бывшим владельцам. В случае признания ТРСК международным сообществом, бывшие владельцы недвижимого имущества не смогут и не будут лишать настоящих собственников их домов, квартир, земельных участков и прочего недвижимого имущества. Вопросы могут решаться только с Комиссией по недвижимому имуществу ТРСК. И только в том случае, если недвижимое имущество принадлежит государству ТРСК, оно может от своего имени возвратить его бывшему владельцу греко-киприоту.
Если участок земли был предоставлен правительством ТРСК во владение, то есть были оформлены титулы: обменный титул (Eşdeğer), выделенный титул (Tahsis) , моджахед титул (Mücahit), то ответственность за решение вопроса о реституции, компенсации или обмена берет на себя Комиссия по недвижимому имуществу ТРСК, а не владельцы имущества на данный момент. Бывшие владельцы имущества имеют право подать заявление в данную Комиссию и получить выплату.
На просторах интернета много пишут о надежности того или иного титула и часто сравнивают их между собой. Изучив юридическую сторону вопроса, можно сделать единственный вывод: все титулы, подтверждающие право собственности в ТРСК имеют одинаковую степень защищенности и надежности.
Не имеет значения на каком основании был предоставлен тот или иной земляной надел, Tahsis, Mücahit или Eşdeğer все они попадают под равное действие закона 67/2005 о компенсации, обмене и реституции недвижимого имущества. И выплаты по этим землям производятся в рамках работы Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК.
Суть названий титулов отражает основание, по которому они были получены. Мнение, бытующее в интернет ресурсах о том, что Обменный титул лучше Выделенного или Моджахеда не имеет под собой никаких оснований. Перед лицом международного права все эти титулы имеют одинаковую значимость и защищенность своих владельцев.
На рынке недвижимости ведется к активная пропаганда Обменного титула, как наиболее надежного, поскольку по нему проводятся выплаты греко-киприотам. Это ведет к удорожанию наделов земли с данным титулом по сравнению с титулами Тахсис и Моджахед. А реальная юридическая практика, решения Европейского суда по правам человека (HUDOC), работа Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК говорят о том, что нет никакой разницы между этими типами титулов. Все три титула гарантированы правительством ТРСК и могут приобретаться иностранцами.
Автор: Юлия Озердже, юрист, CEO Veles Enterprises Ltd.
Источники:
1 http://www.cm.gov.nc.tr/Bilgi/bildirge.pdf
3 https://icisleri.gov.ct.tr/BAKANLIK/İskan-ve-Rehabilitasyon-Dairesi
4 YİM Numara:245/2012 D. No:27/2018, http://mahkemeler.net/
5 Anayasa, http://mahkemeler.net/
6 https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-97649%22]}
7 https://hudoc.echr.coe.int/conversion#{%22itemid%22:[%22001-68738%22]}
Леонид Boukh
Юридический Консультант
Напишите свой контактный номер и с Вами свяжутся в ближайшее время
Выберите способ как с Вами связаться и менеджер ответит на любые Ваши вопросы
